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Die Wohnfläche bestimmt den Wert über den Preis oder die Miete je Quadratmeter, und sie wird unterschiedlich berechnet. Was die Wohnflächenverordnung für Dachschrägen, Balkone und Keller vorsieht und warum Exposé, Bewertung und Vertrag dieselbe Zahl nennen sollten.
So zählt die Fläche unter einer Dachschräge mit einem bis zwei Metern lichter Höhe – darunter gar nicht
§ 4 WoFlV – Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte
Die Lage
Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche. Unter Dachschrägen, auf Balkonen und in Wintergärten wird sie nur anteilig angerechnet, Keller und Heizungsraum zählen nicht mit. Wer mit einer zu großen Fläche bewertet, bekommt einen Wert, den kein Käufer zahlt – und wer zu klein rechnet, verschenkt Geld. Verbindlich ist die Wohnflächenverordnung nur im geförderten Wohnungsbau; im Verkauf ist sie die übliche Grundlage.
In dieser Reihenfolge
Fragen Sie, nach welcher Regel die Fläche berechnet wurde. Die Wohnflächenverordnung ist üblich, aber nicht die einzige.
Wohnflächen-Rechner öffnenUnter zwei Metern lichter Höhe zählt die Fläche zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht; Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel (§ 4 WoFlV).
Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
Nennen Sie überall dieselbe, nachvollziehbar berechnete Fläche. Abweichungen fallen spätestens dem Käufer oder seiner Bank auf.
Häufig übersehen
Pläne nennen oft Grundflächen oder eine andere Berechnungsart. Messen Sie im Zweifel nach.
Er zählt in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Welcher Anteil angesetzt wurde, gehört in die Berechnung.
Eine Bank oder ein Sachverständiger rechnet die Fläche nach. Eine überhöhte Angabe kostet dann Vertrauen und Zeit.
Verwandte Situationen
Marktwert — Gutachten und Markteinschätzung fragen nach demselben Wert, dem Verkehrswert: dem Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre
Ansehen≤ Marktwert — Der Beleihungswert beruht auf einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit und darf den Marktwert nicht übersteigen
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.